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Haus geerbt im Allgäu

Was tun, mit geerbten Immobilen?

Das Vermächtnis einer Immobilie kann für Erben zur emotionalen und finanziellen Bürde werden, wenn unklar bleibt, was mit dem Grundstück, der Wohnung oder dem Haus eines verstorbenen Familienangehörigen geschehen soll. Viele Erben fürchten hohe Kosten durch anfallende Renovierungen und Steuern, daher macht es im Erbfall Sinn, noch vor der Annahme des Nachlasses einen Makler zu kontaktieren. Wir vom Heimatbüro in Füssen beantworten die wichtigsten Fragen zu Immobilien im Erbfall, um einen kleinen Überblick über die möglichen Optionen für Erben zu schaffen:


Diese Faktoren sollten schnellstmöglich geklärt werden

  • Erblasser setzen im Testament mit notarieller Beglaubigung entweder Vermächtnisnehmer oder Erben ein. Laut § 1939 BGB treten Erben als Rechtsnachfolger von Erblassern ein, Vermächtnisnehmer erhalten dagegen nur das ihnen zugestandene Vermächtnis in Form von speziellen Geldbeträgen oder Gegenständen.
  • Im Falle einer Erbschaft müssen die Hinterbliebenen die tatsächliche Vermögenssituation des Erblassers schnellstmöglich prüfen. Die Beantragung einer Nachlassverwaltung ist sinnvoll, um Erben zu schützen und die Haftung auf den Nachlass zu beschränken.
  • Werden zusammen mit einer baufälligen Immobilie hohe Schulden vererbt, macht es unter Umständen mehr Sinn, das Erbe auszuschlagen. Dies muss innerhalb von sechs Wochen nach dem Erbfall beim zuständigen Nachlassgericht erfolgen.


Der erste Schritt zur Verfügung von Immobilien: Erbschein beantragen

Erst nach dem Erhalt eines amtlichen Erbscheins können Erben über Immobilien im Nachlass verfügen, also sie verkaufen, umbauen oder Mietangelegenheiten regeln. Mit einem Erbschein sind Angehörige zur Einsicht in das Grundbuch von Immobilien berechtigt – dort sind eventuelle Schulden und Hypotheken vermerkt, deren Kenntnis für die Beurteilung zur Ausschlagung oder Annahme des Erbes notwendig ist.


Wichtige Unterlagen zur Nachlassregelung:

  • Totenschein (ausgestellt durch Arzt)
  • Sterbeurkunde
  • Erbschein 
  • Personalausweis des Verstorbenen
  • Geburtsurkunde des Verstorbenen
  • Heiratsurkunde bei Ehegatten

 


Nachlassregelung ohne Testament – wer bekommt das Haus?

Die Verteilung von Immobilien im Nachlass von Familienangehörigen führt bei Hinterbliebenen nicht selten zu Streit. Um Streitigkeiten und Gerichtsverfahren innerhalb der Familie vorzubeugen, regeln die Paragraphen § 1924 bis § 1936 BGB genau, wie Erbschaften bei fehlenden Nachlassdokumenten (ohne Testament) zu regeln sind. Auch enterbte Nachkommen haben das Recht auf festgelegte Pflichtanteile am Erbe ihrer Eltern und somit auch an vererbten Immobilien. Liegt kein Testament vor und können keine natürlichen Erben ausgemacht werden (Nachkommen, Eltern, Geschwister), geht das gesamte Erbvermögen in den Besitz des Staates über.


Schritt 1 nach Annahme der Erbschaft: Die Bewertung der Immobilie 

  • Die Immobilienbewertung für Erbangelegenheiten wird stets vom zuständigen Finanzamt am letzten Wohnsitz des Verstorbenen vorgenommen, auch wenn die Immobilie sich in einem anderen Bundesland oder im Ausland befindet.
  • Als Richtwert für die standardisierte Bewertung von Immobilien durch das Finanzamt wird der Bodenrichtwert herangezogen. 
  • Baumängel, Schäden und andere Miethürden werden bei der Bewertung durch das Finanzamt nicht berechnet, wodurch die Bewertung und somit auch die zu zahlenden Steuern höher ausfallen können als der tatsächliche Immobilienwert hergeben würde.


Schritt 2: Die Erbschaftssteuer fällt nicht immer an

Erben werden vom Finanzamt in verschiedene Erbschaftssteuerklassen unterteilt, deren Freibeträge unterschiedlich hoch liegen. Hinterlässt ein Erblasser beispielsweise ein Einfamilienhaus im Wert von 300.000 Euro, so könnten Ehepartner und Nachkommen das Erbe ohne anfallende Steuern annehmen, Enkel, Eltern, Geschwister und unabhängig eingetragene Erben müssten in diesem Fall allerdings Steuern in unterschiedlicher Höhe zahlen. Ob sich die Annahme von geerbten Immobilien nach Abzug von Erbschaftssteuern, Hypotheken und anderen offenen Schulden lohnt, lässt sich ohne professionelle Unterstützung eines Maklers oft nicht recht absehen. 

Erbschaftssteuer berechnen bei Immobilienerbschaft

Die anfallende Erbschaftssteuer bei der Überschreibung von Immobilien errechnet sich aus den festgelegten Vermögenswerten abzüglich des jeweiligen Freibetrags für Erben. Für diese Restbeträge der Vermögenswerte gibt es wiederum verschiedene Steuersätze, die sich nach den jeweiligen Steuerklassen der Erben richten:

Schritt 3: Grundbuch berichtigen

Im Erbfall müssen Erben die Neuerungen der Inhaberschaft im Grundbuch der vererbten Immobilie eintragen lassen. Die Berichtigung der Angaben im Grundbuch ist im Zeitraum von 2 Jahren nach dem Tod des Erblassers kostenfrei bei der zuständigen Nachlassverwaltung zu beantragen. Sollten Erben ihre neu gewonnenen Immobilien nach der Erbschaft schnellstmöglich verkaufen wollen, ist die Berichtigung des Grundbucheintrags nicht zwingend notwendig und kann direkt an den Käufer weitergegeben werden.


Wir betreuen Generationen im Allgäu

Seit über 20 Jahren betreuen wir vom Heimatbüro in Füssen unsere Kunden bei der Erstellung und Abwicklung von Nachlassangelegenheiten rund um Immobilien. Im Erbfall sind Angehörige oft unsicher, welche Schritte in welcher Reihenfolge erledigt werden müssen, um geerbte Immobilien wie gewünscht beziehen, liquidieren oder vermieten zu können. Wir unterstützen Eigentümer, um den Übergang von Immobilien und Grundstücken von Generation zu Generation hürdenfrei zu gestalten. Kontaktieren Sie unser freundliches Team noch heute für ein unverbindliches Beratungsgespräch.

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